Чи реально втратити контроль над квартирою, перебуваючи за кордоном? Правозахисники відповідають

Чому навіть вла­сник із без­до­ган­ни­ми доку­мен­та­ми може про­гра­ти суд? Чи доста­тньо пусти­ти зна­йо­мих пожи­ти «на кіль­ка міся­ців», щоб потім рока­ми не мати досту­пу до житла? Як від­су­тність дого­во­ру пере­тво­рює орен­до­дав­ця на без­прав­но­го спо­сте­рі­га­ча? Та що змі­ни­ло­ся в судо­вій куль­ту­рі Укра­ї­ни і чому «рані­ше якось обхо­ди­ло­ся» вже не спра­цює?

Пра­во­за­хи­сни­ки та адво­ка­ти від­по­від­а­ють на запи­та­н­ня гля­да­чів та чита­чів у ЄС. Пер­ший канал (International) наво­дить дета­лі.

Право власності більше не абсолютне: що змінилося в українських судах

У 2026 році кла­си­чне пра­ви­ло «моя квар­ти­ра — що хочу, те й роблю» посту­по­во втра­чає силу. Пра­во­за­хи­сник Пер­шо­го кана­лу (International) у сво­є­му роз­’я­сню­валь­но­му мате­рі­а­лі опи­сав ситу­а­цію, яка на пер­ший погляд вида­є­ться дале­кою, про­те може болі­сно вда­ри­ти по будь-кому, хто має житло в Укра­ї­ні, осо­бли­во пере­бу­ва­ю­чи за кор­до­ном.

Пра­во­за­хи­сник заува­жив, що суди деда­лі часті­ше оці­ню­ють не тіль­ки пра­во вла­сно­сті, а й пра­во люди­ни на житло як части­ну її при­ва­тно­го жит­тя. І саме це поро­джує ситу­а­цію, у якій навіть офі­цій­ний вла­сник не зав­жди може швид­ко повер­ну­ти кон­троль над сво­єю квар­ти­рою.

«Суть про­бле­ми в тому, що в судо­вій пра­кти­ці вже є випад­ки, коли вла­сник житла не зміг висе­ли­ти людей, які там про­жи­ва­ють. Ці люди можуть не мати жодних доку­мен­тів, не бути заре­є­стро­ва­ни­ми й не спла­чу­ва­ти кому­наль­них пла­те­жів — і все одно зали­ша­ти­ся в квар­ти­рі. Суди почи­на­ють балан­су­ва­ти між вашим пра­вом вла­сно­сті й пра­вом мешкан­ця на житло», — наго­ло­сив пра­во­за­хи­сник.

Чому два схожі кейси можуть закінчитися протилежними рішеннями

Пра­во­за­хи­сник Пер­шо­го кана­лу (International) під­кре­слив, що єди­но­го чітко­го пра­ви­ла, як саме вирі­шу­ю­ться поді­бні спо­ри, не існує. Усе зале­жить від кон­кре­тно­го суду, кон­кре­тно­го суд­ді й дета­лей спра­ви. Саме тому дві зов­ні схо­жі ситу­а­ції можуть мати кар­ди­наль­но різний фінал: в одно­му випад­ку захи­стять вла­сни­ка, в іншо­му — того, хто про­жи­ває у квар­ти­рі.

«Немає одно­го чітко­го пра­ви­ла, як це вирі­шу­є­ться. Усе зале­жить від кон­кре­тно­го суду, кон­кре­тно­го суд­ді й дета­лей спра­ви. Тоб­то два схо­жі кей­си можуть закін­чи­ти­ся абсо­лю­тно по-різно­му: захи­стять або вас, або того, хто мешкає у вашій квар­ти­рі», — про­ко­мен­ту­вав екс­перт.

Особлива вразливість тих, хто за кордоном

На дум­ку пра­во­за­хи­сни­ка, най­біль­ше ризи­ків вини­кає для вла­сни­ків, які фізи­чно не кон­тро­лю­ють свою неру­хо­мість. Якщо ви за кор­до­ном, то не бачи­те, що від­бу­ва­є­ться з житлом, не може­те швид­ко зре­а­гу­ва­ти на три­во­жні сигна­ли й не пере­ві­ря­є­те доку­мен­ти регу­ляр­но. Саме в таких умо­вах і з’яв­ля­ю­ться най­скла­дні­ші ситу­а­ції.

Дода­тко­вим чин­ни­ком ризи­ку екс­перт назвав від­су­тність письмо­вих дого­во­рів. Біль­шість людей і досі зда­ють житло на сло­вах — без папе­рів, без фікса­ції умов, без будь-яких гаран­тій. У випад­ку кон­флі­кту таке ста­но­ви­ще авто­ма­ти­чно робить вла­сни­ка най­слаб­шою сто­ро­ною.

«Біль­шість людей зда­ють житло на сло­вах, без папе­рів, без фікса­ції умов. У цей момент ви авто­ма­ти­чно ста­ви­те себе в най­слаб­шу пози­цію, бо коли вини­кає кон­флікт, вам про­сто немає чим дове­сти свою пра­во­ту. Факти­чно квар­ти­ра є, але вона не ваша в пра­кти­чно­му сен­сі», — засте­ріг пра­во­за­хи­сник.

Як рані­ше пові­дом­ляв Пер­ший канал (International), саме неви­зна­че­ність ста­ту­су сто­рін часто пере­тво­рює кон­флікт на бага­то­мі­ся­чну або навіть бага­то­рі­чну судо­ву тяга­ни­ну. Весь цей час вла­сник не отри­мує гро­шей, не може про­да­ти квар­ти­ру й нею кори­сту­ва­ти­ся.

Міжнародний досвід і українські реалії

Пра­во­за­хи­сник звер­нув ува­гу, що поді­бні про­бле­ми не є уні­каль­ни­ми для Укра­ї­ни. У деяких євро­пей­ських кра­ї­нах вла­сни­ки рока­ми нама­га­ю­ться висе­ли­ти мешкан­ців, які не пла­тять, і ринок уже ада­пту­вав­ся до цих ризи­ків: з’я­ви­ли­ся спе­ці­аль­ні дого­во­ри, дода­тко­ві гаран­тії, деталь­ні пере­вір­ки орен­да­рів. В Укра­ї­ні така куль­ту­ра, за його сло­ва­ми, тіль­ки почи­нає фор­му­ва­ти­ся.

Водно­час пра­во­за­хи­сник під­кре­слив, що загаль­на тен­ден­ція до ускла­дне­н­ня питань вла­сно­сті з кожним роком стає деда­лі помі­тні­шою. З’яв­ля­ю­ться нові пра­ви­ла, нові під­хо­ди й нові ризи­ки, через які ста­рі стра­те­гії «не замо­ро­чу­ва­ти­ся» вже не спра­цьо­ву­ють.

«З кожним роком пита­н­ня пра­ва вла­сно­сті стає скла­дні­шим. Якщо рані­ше можна було не замо­ро­чу­ва­ти­ся, то зараз така стра­те­гія вже не спра­цює. Епо­ха домов­ле­но­стей на сло­вах закін­чу­є­ться», — наго­ло­сив він.

Що робити вже сьогодні: головний висновок

За сло­ва­ми пра­во­за­хи­сни­ка, квар­ти­ра — це вже не про­сто об’єкт із фор­му­лю­ва­н­ням «моє — і все». Вона потре­бує юри­ди­чно­го, доку­мен­таль­но­го й навіть стра­те­гі­чно­го захи­сту. І йде­ться не лише про орен­ду. Навіть якщо ви про­сто пусти­ли зна­йо­мих пожи­ти на кіль­ка міся­ців без дого­во­ру, це вже ризик: ці кіль­ка міся­ців можуть пере­тво­ри­ти­ся на роки, якщо все піде не за пла­ном.

«Якщо у вас є житло, ви має­те його захи­ща­ти, іна­кше ризи­ку­є­те втра­ти­ти кон­троль не юри­ди­чно, а факти­чно — а це іно­ді навіть гір­ше. Ваша квар­ти­ра — це вже не про­сто «моя»; вона потре­бує доку­мен­тів, фікса­ції умов і чіткої стра­те­гії», — під­су­му­вав пра­во­за­хи­сник.

Пра­во­за­хи­сник закли­кав гля­да­чів поді­ли­ти­ся вла­сним досві­дом у комен­та­рях: чи укла­да­ють вони дого­во­ри, чи зда­ють житло на сло­вах і чи почу­ва­ю­ться доста­тньо захи­ще­ни­ми в ста­ту­сі вла­сни­ків.